아파트의 소유주는 직접 비용을 치르고 소유권 등기를 한 입주민이다. 또한 그 소유자로부터 사용료를 주고 소유의 권한을 위임받은 이(전세자) 역시 입주민이다. 이들 입주민들은 공동생활을 영위하기 위한 각종 규율과 주택관리 등을 위해 동별대표자를 선출하고 동별대표자들이 모여 아파트의 각종 사안에 대한 의결을 하는 곳이 입주자대표회의다. 따라서 입주자대표회의는 대의기관이자 의결기관인 셈이다.

그런데 우리나라 주택법은 사적자치영역인 아파트 등 공동주택에 집행기관을 강제하고 있다. 이른바 ‘관리주체’라는 것인데, 공동주택 관리의 전문성을 이유로 국가자격증을 보유하는 주택관리사와 전문인력을 보유한 주택관리업체를 관리주체로 규정하고 있다.

이 때문에 주민들이 자치관리를 할 경우에는 관리사무소장이 집행기관인 관리주체가 되고 위탁관리를 하는 경우 관리주체는 주택관리업체가 되며 이 경우 관리사무소장은 파견근로자 성격을 띠게 된다.

전술했다시피 입주자대표회의가 의결기관인 만큼 입대의가 결정한 사안에 대해 관리주체는 집행을 하는 것이고 그 집행을 제대로 했는지 여부에 대한 감독권은 주민과 입주자대표회의에 있다. 아무리 관리사무소장이 주택관리사 자격증을 가진 전문가라고 해도 관리소장은 주민들이 낸 관리비로 임금을 수령하는 피고용주에 불과하다.

그런 이들이 자신들의 이익을 극대화할 수 있는 이익단체를 만들어 그동안 입주자대표회의를 범죄집단인양 호도하고 자신들은 입대의의 거대한 권력 앞에 약한 근로자로 포장해 거대한 권력을 제한하는 ‘동별대표자 임기제한’, ‘관리소장에 대한 입대의 간섭배제’, 입대의 권한 축소‘ 등의 활동을 벌여왔다는 것이 (사)전국아파트입주자대표회의연합회 주장이다.

 전아연은 ‘김성태 법안’이 이러한 관리소장들에게 날개를 달아주는 법안이라고 확신하며 집단행동을 불사해서라도 적극적인 저지에 나선 상태다. 이 법안이 피고용주에 불과한 관리소장의 권한을 한층 강화시키는 반면 아파트의 실소유주인 입주민들에게는 ‘돈만 내고 입 다물어라’는 방향으로 만들어졌다는 것이다. 

국토교통부로부터 사단법인 승인을 받은 협회는 입주민을 대표하는 전국아파트입주자대표회의연합회(전아연, 회장 이재윤), 주택관리업체를 대표하는 한국주택관리협회(주관협, 회장 김형주), 관리사무소장을 대표하는 대한주택관리사협회(대주관, 회장 김찬길) 등 3곳이지만 현행법상 법정단체는 대주관 한곳밖에 없다.

대주관은 이미 2004년 1월 주택법 개정으로 법정단체가 됐지만 전아연과 주관협측의 줄기찬 법정단체 진입 요구에는 국토부가 고개를 돌리고 있다. 전아연과 주관협은 대주관과 국토부 관료들의 유착관계 때문이라고 의심하고 있다.

대주관은 법정단체가 된 이후 주택관리사의 손해배상 위험을 구제하기 위한 공제사업을 운영하면서 막대한 이익을 축적하고 있고 이를 무기로 ‘친주택관리사, 반입주민 법안’ 제정이나 제도적 장치마련에 열을 올리고 있어 시간이 갈수록 피고용인의 소유권자 권한침탈이 심해지고 있다는 것이 전아연의 주장이다. 전아연과 주관협의 공제사업은 국토부가 허용하지 않고 있다.

김성태 법안은 또 하자심사분쟁조정위원회와 새로 만들려고 하는 중앙분쟁조정위원회 위원 자격으로 관리사무소장은 명시한 반면 주민대표나 관리업체 대표는 배제했다. 국토부는 그 이유로 경찰청이 지난 2013년 6~11월간 수사 결과 입대의 회장과 동대표의 비리가 전체의 41% 차지했기 때문이라고 밝혔다.

하지만 전아연은 국토부의 주장을 ‘눈 가리고 아웅 하는 격’이라고 비난하고 있다. 국토부의 주장대로 경찰청 비리조사에 연관된 입대의 회장이나 동별대표자가 많은 것은 사실이지만 이는 아파트 1단지에 1명이 있는 관리소장과 달리 동별대표자는 그 수가 10배 이상 많고, 의무관리대상이 아닌 아파트도 많아 단순 수치비교는 의미가 없다는 주장이다. 전체 인원 대비 관리소장 비리 비율과 동별대표자의 비리 비율은 차이가 없거나 오히려 관리소장이 더 많을 수 있다는 것.

전아연 김원일 사무총장은 “국토부와 일부 국회의원들이 지난 10여년 동안 관리사무소장과 대주관측을 지나치게 편애한 주택법 개정을 거듭해왔으며 그 하이라이트가 이번 김성태 법안”이라면서 “김성태 법안을 원안대로 처리하려고 한다면 해당 국회의원들은 다음 총선거에서 3천만 공동주택 입주민들로부터 반드시 그 대가를 치를 것”이라고 경고했다.