서울과 경기지역의 역세권을 중심으로 서서히 붐이 일고 있는 도시형 생활주택의 실체를 이해하고 우리나라의 향후 주택정책의 변화와 건축형태의 변화를 예측해 보고, 도시형 생활주택이 투자사업의 아이템으로 적정한지에 대하여 차례로 알아보기로 하자. 이번에는 도시형 생활주택의 탄생 배경과 기본적 내용에 대하여 알아보자.

도시형 생활주택의 탄생 배경

국토해양부의 자료에 의하면 1985년 1,836천 가구였던 1~2인가구가 2005년에는 6,692천가구로 소규모가구는 꾸준히 증가하였으며, 반면에 65㎡이하 주택재고비율은 ‘85년도 53%에서 ’05년에는 40%로 감소하는 것으로 나타났다.

또한 건설사들의 대형평형위주의 주택건설사업은 이러한 현상을 더욱 악화시키는 결과를 초래하기도 하였다. 게다가 중소규모의 건설사 또는 개인주택사업자들은 주택법의 적용을 받지 않기 위하여 19세대 이하 단지로 분할. 연접개발함으로써 소형위주의 빌라나 연립주택을 공급하는 과정에서 난개발과 주거환경의 열악한 형태가 나타났다.

따라서 정부에서는 증가하는 1~2인 가구의 수요를 충족시키면서 도심에서 확보하기 어려운 주차기준을 완화하여 좁은 대지에서 소형주택 공급을 확대하기위한 수단으로 도시형 생활주택이 탄생하게 되었다.

도시형 생활주택의 입법추진 과정

‘08년 7월 - 단지형 다세대주택 도입방안 방침 결정

‘08년 12월 - 원룸형. 기숙사형 주택 도입방안 방침 결정

‘09년 1월 - 도시형 생활주택 제도도입을 위한 주택법 하위법령 개정 방침 결정

‘09년 2월 - 도시형 생활주택 도입을 위한 주택법 개정

‘09년 4.21 - “주택법시행령” 및 “주택건설기 준 등에 관한 규정” 개정. 공포

도시형 생활주택의 개념 및 유형

도시형 생활주택이란 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택을 말하며, 기반시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설이 불가하다.

도시형 생활주택은 다음의 세가지 유형이 있다.

1. 단지형 다세대주택

- 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층이 4층 이하이며, 연면적이 660㎡이하인 주택)으로 이는 건축법의 건축물용도상으로는 다세대주택에 해당된다. 또한 단지형 다세대주택인 경우에도 건축위원회 심의를 거쳐서 1개층을 추가할 수 있는 장점이 있다. 즉 1층에 피로티로 주차장을 설치하고 주거용으로 5개층을 건축할 수 있음을 의미한다.

2. 원룸형주택

- 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 30㎡이하로 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 하나의 공간내에 설치된 주택을 말한다. 그러나 원룸형주택은 지하층에 설치를 할 수 없다.

3. 기숙사형주택

- 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 20㎡이하로 취사, 세탁, 휴게공간은 공동으로 사용하지만 욕실은 개별로 설치가 가능하다. 그러나 독립된 주거형태는 아니며 원룸형과 마찬가지로 지하층에는 세대를 설치 할 수 없다.

원형과 기숙사형주택은 건축물의 용도상으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택의 유형으로 건설이 가능하여 1~2인 가구수의 증가가 예상되는 지역이나, 오피스텔이 부족한 지역의 소규모 대지에는 대단한 메리트(merit)가 있을 것으로 예상된다.

도시형 생활주택의 장점

도시형 생활주택은 건축법상 용도로는 공동주택에 해당되지만 기존의 일반공동주택(아파트 , 연립, 다세대)에 비하여 여러 가지의 차이점과 장점을 지니고 있다.

우선, 일반공동주택이 주택법감리(일정수준 이상의 감리원 의무배치로 감리비 고가)의 적용을 받는 것과는 달리 도시형 생활주택은 건축감리원 1인 이상 상주하는 건축법감리를 적용 받는다. 둘째, 일반공동주택은 분양가상한제 적용을 받으나 도시형 생활주택은 적용대상이 아니다. 셋째, 건설기준에서도 일반공동주택은 “주택건설기준 등에 관한 규정”을 적용 받지만 도시형 생활주택은 일부건설기준과 부대.복리시설적용제외(소음보호, 배치, 기준척도 등) 대상이며 반면에 주차장 완화 혜택을 받는다. 그리고 필요성이 낮은 관리사무소. 조경시설 등 부대시설, 놀이터. 경로당 등의 복리시설 설치의무가 면제되는 등 여러 가지 장점들이 있다.

향후 발전 전망

공동주택에 해당되지만 일반공동주택의 복잡한 규정을 완화하여 도심 역세권 주변의 소형부지에도 여러세대가 거주할 수 있는 공간을 조성할 수 있고, 신혼부부나 실버 층을 위한 소규모 평형의 주택을 건설할 수 있으며, 아울러 소득이 낮은 계층인 학생이나 독신층에 맞는 원룸형과 기숙사형의 주택은 작금의 주택재고상황과 인구구성의 변화 등을 고려한다면 분명히 당분간은 활발하게 사업이 추진될 것으로 기대된다.

이현재 창신대학 겸임교수 / 창원유리부동산 대표